Auf den Mieter umlegen dürfen Vermieter nur die Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – 16 benannte Kostenarten plus „sonstige Betriebskosten", sofern der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Nie umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen (§ 1 Abs. 2 BetrKV) – und seit Juli 2024 auch Kabel-TV-Gebühren. Prüfen Sie jede Kostenart im Checker unten.
Über 30 Kostenarten aus der Praxis – von der Grundsteuer bis zur Dachrinnenreinigung. Einfach lostippen:
Keine passende Kostenart gefunden. Im Zweifel gilt: Nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV sind umlagefähig – fragen Sie uns gern.
| Nr. | Kostenart | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Grundgebühren, Wasserzähler-Miete und -Eichung |
| 3 | Entwässerung | Abwasser- und Niederschlagswassergebühren |
| 4 | Heizung | Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung – Abrechnung nach HeizKV |
| 5 | Warmwasser | Wassererwärmung, Reinigung/Wartung der Anlage |
| 6 | Verbundene Anlagen | zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, TÜV-Prüfung (nicht: Reparatur) |
| 8 | Straßenreinigung & Müll | Gebühren, Mülltonnen-Miete, Winterdienst-Anteil der Kommune |
| 9 | Gebäudereinigung & Ungeziefer | Treppenhausreinigung, laufende Schädlingsprophylaxe |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Spielplatz, Erneuerung von Pflanzen |
| 11 | Beleuchtung | Allgemeinstrom für Flur, Keller, Außenbeleuchtung |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, Immissionsmessung |
| 13 | Sach- & Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Glas-, Öltank-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht |
| 14 | Hauswart | Hausmeisterlohn – ohne Reparatur- und Verwaltungsanteile |
| 15 | Antenne / Breitband | Gemeinschaftsantenne; Kabel-TV seit 07/2024 nicht mehr umlagefähig |
| 16 | Wäschepflege-Einrichtungen | Gemeinschafts-Waschraum: Strom, Wartung |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur wenn konkret vereinbart: z. B. Dachrinnenreinigung, Rauchmelder-Wartung, Legionellenprüfung |
§ 1 Abs. 2 BetrKV schließt vier Kostenblöcke ausdrücklich aus: Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto – auch die Kosten der Abrechnungserstellung), Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen, Rücklagen – der Klassiker bei der vermieteten Eigentumswohnung), Abschreibungen und das Mietausfallwagnis. Wer solche Posten umlegt, riskiert Kürzungen und Rückforderungen – Fehler Nr. 2 in unserer Fehler-Übersicht.
Bei jeder Abrechnung, die wir erstellen, prüfen wir die Umlagefähigkeit jeder einzelnen Position nach § 2 BetrKV und Ihrem Mietvertrag – inklusive Grenzfällen und Hausmeister-Mischkosten. Festpreis ab 69 € inkl. MwSt.
Unverbindliches Angebot anfordernJa. Ohne Vereinbarung gilt die Miete als Inklusivmiete. Der Verweis auf die Betriebskosten nach BetrKV genügt für die Positionen 1–16; „sonstige Betriebskosten" (Nr. 17) müssen konkret benannt sein.
Nein – und der Unterschied entscheidet über die Umlage: Regelmäßige Wartung (z. B. Heizung, Aufzug) ist Betriebskosten und umlagefähig; die Reparatur desselben Geräts ist Instandsetzung und Sache des Vermieters. In Wartungsverträgen enthaltene Reparaturanteile müssen herausgerechnet werden.
Nein. Mit dem Ende des „Nebenkostenprivilegs" zum 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr über die Nebenkosten umgelegt werden – Mieter schließen ihre TV-Verträge selbst ab. Der Betrieb einer Gemeinschaftsantenne bzw. des Breitbandnetzes selbst kann je nach Konstellation weiterhin umlagefähig sein.
Position 17 der BetrKV – laufende Kosten, die in den Positionen 1–16 nicht auftauchen, z. B. Dachrinnenreinigung, Wartung von Rauchmeldern oder die Legionellenprüfung. Sie sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich benennt.
Dieser Artikel und der Checker dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind BetrKV, Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung im Einzelfall. Bei rechtlichen Einzelfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.