Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) verbrauchsabhängig abgerechnet werden: 50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Wer pauschal oder rein nach Fläche abrechnet, riskiert das 15-%-Kürzungsrecht des Mieters (§ 12 HeizKV). Die Verbrauchserfassung und die eigentliche Heizkostenabrechnung übernimmt der Messdienstleister (z. B. Techem, Brunata, Ista) – Aufgabe des Vermieters ist die korrekte Einbindung in die Nebenkostenabrechnung inklusive CO₂-Kostenaufteilung.
Die HeizKV gilt für praktisch alle Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung und geht dem Mietvertrag vor – eine „Warmmiete" oder Pauschale ist in ihrem Anwendungsbereich unzulässig. Die wichtigste Ausnahme: Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst eine der beiden Wohnungen bewohnt – hier darf vertraglich etwas anderes vereinbart werden. Auch bei Wohnungen mit eigener Etagenheizung und direktem Versorgervertrag des Mieters greift die Verordnung nicht.
| Kostenblock | Anteil | Verteilung nach |
|---|---|---|
| Verbrauchskosten | 50–70 % | erfasstem Verbrauch (Heizkostenverteiler, Wärmezähler) |
| Grundkosten | 30–50 % | Wohn- oder Nutzfläche |
§§ 7, 8 HeizKV. Der konkrete Schlüssel (z. B. 70/30) muss einheitlich angewendet und in der Abrechnung ausgewiesen werden.
Der Grundkostenanteil deckt die verbrauchsunabhängigen Kosten (Bereitstellung, Wärmeverluste der Anlage). Innerhalb des Rahmens darf der Vermieter den Schlüssel festlegen – bei energetisch schlechten Gebäuden mit hohen Leitungsverlusten ist ein höherer Verbrauchsanteil (70/30) oft die fairere Wahl. Wichtig: Einmal gewählt, darf der Maßstab nur mit Wirkung für künftige Abrechnungszeiträume geändert werden.
Rechnet der Vermieter entgegen der HeizKV nicht verbrauchsabhängig ab – etwa rein nach Wohnfläche, weil Ablesewerte fehlen –, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizKV). Bei den Energiepreisen der letzten Jahre sind das schnell dreistellige Beträge pro Wohnung und Jahr. Fehlen einzelne Ablesewerte (z. B. weil ein Mieter die Ablesung verweigert hat), erlaubt § 9a HeizKV eine Schätzung – etwa anhand des Vorjahresverbrauchs oder vergleichbarer Räume; die Schätzung muss in der Abrechnung offengelegt werden.
Seit 2023 müssen die CO₂-Kosten aus der Brennstoffrechnung nach dem 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes (CO₂-Ausstoß pro m² und Jahr), desto höher der Vermieteranteil – von 0 % bei sehr effizienten Gebäuden bis 95 % bei den schlechtesten. Die nötigen Angaben (Brennstoffemissionen, aufgeteilte Kosten) stehen auf der Rechnung des Energieversorgers bzw. in der Abrechnung des Messdienstleisters. Wer die Aufteilung weglässt, legt zu viel um – einer der zehn häufigsten Abrechnungsfehler.
Sie schicken uns die Abrechnung Ihres Messdienstleisters und Ihre Belege – wir erstellen daraus die komplette, rechtssichere Nebenkostenabrechnung inklusive CO₂-Kostenaufteilung. Festpreis ab 69 € inkl. MwSt., Lieferung in 5–7 Werktagen.
Unverbindliches Angebot anfordernJa, bei zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung schreibt die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vor. Wichtigste Ausnahme: das Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt – dort darf vertraglich abgewichen werden.
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest (Grundkosten) nach Wohn- oder Nutzfläche. Den konkreten Schlüssel innerhalb dieses Rahmens legt der Vermieter fest.
Wenn entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde (§ 12 HeizKV) – etwa rein nach Wohnfläche oder als Pauschale. Das Kürzungsrecht bezieht sich auf den Kostenanteil des Mieters.
In der Regel der Messdienstleister (z. B. Techem, Brunata, Ista), der auch die Verbräuche erfasst. Der Vermieter bindet das Ergebnis anschließend in die Nebenkostenabrechnung ein – diesen Schritt übernehmen wir, eigene Heizkostenabrechnungen erstellen wir nicht.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Heizkostenverordnung, das CO2KostAufG und der Einzelfall. Bei rechtlichen Einzelfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.